Έχω διατυπώσει και σε άλλα κείμενα την άποψη ότι ο χώρος, είτε πρόκειται για τον αστικό χώρο είτε για τις χρήσεις της υπαίθρου αποτελεί το κορυφαίο ίσως μηχανισμό παραγωγής και αναπαραγωγής του κεφαλαίου μέσα στο καπιταλιστικό σύστημα. Τα μεγάλα επιχειρηματικά συμφέροντα βρίσκουν στο χώρο της πόλης ένα ελεύθερο πεδίο δραστηριότητας με στόχο την αύξηση της κερδοφορίας και του πολλαπλασιασμού του κεφαλαίου τους πολλές φορές με την ανοχή ή τη συνενοχή της πολιτείας. Πώς ακριβώς ωστόσο λειτουργεί ο μηχανισμός αξιών και υπεραξιών γης και πώς τον αξιοποιούν οι μεγάλες εταιρείες? Ο μηχανισμός αυτός είναι πολλές φορές δυσδιάκριτος και δεν γίνεται άμεσα αντιληπτός από τους πολίτες οι οποίοι συχνά δεν αντιλαμβάνονται το παιχνίδι των εκατομμυρίων που παίζεται στις ελάχιστες πλέον ελεύθερες εκτάσεις των ελληνικών πόλεων. Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα που θα αναπτύξουμε στη συνέχεια αποτελεί η περίπτωση της πολυσυζητημένης πλέον ‘διπλής ανάπλασης’ του Βοτανικού.
Καταρχήν να αποσαφηνίσουμε ορισμένα θέματα σχετικά με τη λειτουργία των αξιών γης και του πώς αυτές διαμορφώνονται ως συνάρτηση της μέγιστης επιτρεπόμενης οικοδομήσιμης επιφάνειας. Διαχρονικά στις ελληνικές πόλεις η αγορά γης συνδέθηκε με την αγορά κατοικίας και καθορίστηκε πλήρως από αυτήν μέσω του θεσμού της αντιπαροχής. Ο θεσμός της αντιπαροχής έχει ως αφετηρία την ανταλλαγή της γης που ανήκει σε έναν ιδιοκτήτη, με ένα συγκεκριμένο αριθμό χώρων κατοικίας ή καταστημάτων που ανεγείρονται σε αυτή τη γη χωρίς άλλη χρηματική συναλλαγή. Είδος με είδος. Η επιφάνεια κτισμάτων που αναλογούν στον ιδιοκτήτη γης καθορίζεται από το ποσοστό της αντιπαροχής (30% έως και 60%) και τη συνολική επιτρεπόμενη επιφάνεια που ανεγείρεται. Η εμπορική αξία αυτών των χώρων που αποδίδονται στον ιδιοκτήτη της γης εκφράζει ουσιαστικά την αρχική αξία της γης του καθώς ισχύει η παρακάτω σχέση:
Αξία οικοπέδου = ποσοστό αντιπαροχής Χ συντελεστής δόμησης Χ επιφάνεια οικοπέδου
Από τη σχέση αυτή διαπιστώνουμε ότι η αξία γης ανά τ.μ. οικοπέδου εξαρτάται άμεσα από το θεσμοθετημένο συντελεστή δόμησης (σ.δ.), εάν θεωρήσουμε ότι το ποσοστό της αντιπαροχής ως μέση τιμή παραμένει διαχρονικά σταθερό σε μία περιοχή. Τι σημαίνουν τα παραπάνω πρακτικά? Ότι οι υψηλοί συντελεστές δόμησης που θεσμοθετήθηκαν από τη δεκαετία του ’60 και μετά στις ελληνικές πόλεις (ακόμη και σε περιοχές προαστίων και περιφερειακών Δήμων) τροφοδότησαν την λειτουργία του προβληματικού όπως αποδείχθηκε θεσμού της αντιπαροχής μέσω του οποίου παρήχθησε το μεγαλύτερο ποσοστό των κτισμάτων του ελληνικού χώρου. Μεγάλοι συντελεστές σήμαιναν μεγάλη απόδοση αξίας για τους ιδιοκτήτες αλλά και μεγάλο εμπορικό κέρδος για τον εργολάβο. Ταυτόχρονα με διάφορες γνωστές ‘τεχνικές’ παράνομης αύξησης της δομημένης επιφάνειας (ημιυπαίθριοι – κατασκευή ημιυπογείων χώρων ως ισόγειων κ.α.) οι πραγματοποιημένοι σ.δ. αυξήθηκαν με αποτέλεσμα την εξαιρετικά πυκνή δόμηση και τη συμφόρηση των περιοχών κατοικίας.
Αυτά βέβαια είναι σε γενικές γραμμές γνωστά και δεδομένα. Επίσης αναφέρονται σχεδόν στο σύνολο του ελληνικού πληθυσμού κάθε κοινωνικής και οικονομικής τάξης. Ακόμη και μικροιδιοκτήτες κάποιων εκτάσεων ασκούσαν διαχρονικά πίεση στο κράτος για ένταξη περιοχών στο σχέδιο πόλης με υψηλούς συντελεστές, νομιμοποιήσεις αυθαιρέτων κτισμάτων με υπερβάσεις συντελεστών, ευνοικότερη μεταχείριση των εκτός σχεδίου περιοχών κ.α. Σήμερα ωστόσο και μετά από δεκαετίες καταστροφικής αδιαφορίας του κράτους στο έγκλημα που συντελούνταν στις αστικές γειτονίες και την τελική διαμόρφωση μίας ασφυκτικά κορεσμένης κατάστασης με παντελή έλλειψη υποδομών, ελεύθερων χώρων, δημόσιων εξυπηρετήσεων, η κατάσταση τείνει να μεταβληθεί. Ο θεσμός της αντιπαροχής σταδικά εισήλθε σε κρίση με τη σταδιακή μείωση των συντελεστών δόμησης στις νέες επεκτάσεις, την ελαχιστοποίηση των οικοπέδων που ήταν συμφέροντα από πλευράς αντιπαροχής και αποκορύφωμα την επιβολή Φ.Π.Α στις πωλήσεις κατοικιών το 2005 γεγονός που ευνόησε την απευθείας δόμηση από τους ιδιοκτήτες.
Το παιχνίδι ωστόσο συνεχίζεται και μάλιστα άλλαξε κλίμακα. Οι 'business' επί του αστικού και περιαστικού εδάφους, επί των εκτάσεων της ελληνικής υπαίθρου και των προστατευόμενων περιοχών και περιοχών φυσικού κάλλους καλά κρατούν, αλλά τα ηνία πλεόν έχουν πάρει μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες και επιχειρήσεις. Οι λιγοστοί ελεύθεροι χώροι των πόλεων αποτελούν εκτάσεις φιλέτα, χώροι που προκύπτουν από μετεγκαταστάσεις παλαιών χρήσεων γης, κατεδαφίσεις πρώην εργαστασιακών και βιοτεχνικών χώρων, περιοχές πρώην στρατοπέδων αποτελούν πεδίο άμεσης στόχευσης για τα μεγάλα επιχειρηματικά συμφέροντα για το πολλαπλασιασμό των κεφαλαίων τους. Το κράτος φυσικά αντί να απαιτήσει και να απαλλοτριώσει αυτές τις εκτάσεις δίνοντας ανάσες ελεύθερου χώρου και υποδομών στα κορεσμένα πολεδομικά συγκροτήματα τις αφήνει έρμαια στις ορέξεις των μεγαλοεργολάβων και κατασκευαστικών εταιρειών.
Τι έγινε λοιπόν στην περίπτωση της διπλής ανάπλασης του Βοτανικού?
Η υπόθεση έχει ως αφετηρία την απόφαση χωροθέτησης του νέου γηπέδου του Παναθηναικού στην συγκεκριμένη περιοχή (βλ. δορυφορική εικόνα). Στο κέντρο της έκτασης βρισκόταν οικόπεδο 100 στρεμμάτων που ανήκε στην εταιρεία ΕΤΜΑ και τη θυγατρική της ΕΛΛΑΤΕΞ.
Με την ψήφιση του νόμου το περασμένο καλοκαίρι για την διπλή ανάπλαση του γηπέδου της Λεωφόρου Αλεξάνδρας και του Βοτανικού, οι επιβαρημένες με υψηλές δανειακές υποχρεώσεις ΕΤΜΑ και ΕΛΛΑΤΕΞ έρχονται σε συμφωνία με την Βωβός Δ.Ε. η οποία αποκτά την συνολική έκταση των 100 στρεμμάτων έναντι 50 εκατ. ευρώ. Με στόχο τη ανέγερση του μεγαλύτερου εμπορικού κέντρου της Αθήνας συνολικής επιφάνειας 70.000 τ.μ.
Η εταιρεία ‘Βωβός Δ.Ε.’ κάνει δωρεά στο Δήμο τη μισή περίπου έκταση υπό τις παρακάτω προϋποθέσεις:
1) Να διπλασιαστεί ο συντελεστή δόμησης από 0,8 σε 1,6 για το εμπορικό κέντρο και να καθοριστούν χρήσεις επιχειρηματικών δραστηριοτήτων
2) Να συνδεθεί η ανέγερση του γηπέδου με την κατασκευή του εμπορικού κέντρου και να οριστεί δια νόμου η ‘διπλή ανάπλαση’
Το κέρδος για την εταιρεία είναι προφανές. Ουσιαστικά δεν υφίσταται ζημία από τη δωρεά καθώς διπλασιάζει άμεσα την αξία του υπολοίπου του οικοπέδου της με το διπλασιασμό του συντελεστή ενώ παράλληλα διασφαλίζει τη σίγουρη επιτυχία του εμπορικού κέντρου καθώς συνδέεται με τη δημιουργία του γηπέδου και άρα τη μαζική προσέλευση κόσμου στην περιοχή.
Η δημιουργία υ π ε ρ α ξ ί α ς πάνω στην αξία της γης είναι δεδομένη.
Ήδη από το 2007 που έγινε η συμφωνία πολλές εταιρείες του τομέα real estate αγοράζουν ακίνητα στο Βοτανικό με στόχο την ανέγερση σύγχρονων κτιρίων με γραφεία και καταστήματα, αλλά και οικιστικών συγκροτημάτων. Και όλα αυτά σε ένα χώρο που είχε χαρακτηρισθεί ως πράσινος χώρος με σχετικό διάταγμα! Τo Y.ΠΕ.ΧΩ.Δ.Ε. ωστόσο συναινεί και η ανέγερση του υπερμεγέθους κτιρίου ξεκινά…
Το πώς μπόρεσε η κίνηση μερικών εκατοντάδων πολιτών, τοπικών οργανώσεων και πολιτικών χώρων της αριστεράς να εμποδίσουν αυτό το ευφυές σχέδιο και το χορό εκατομμυρίων αποτελεί σήμερα ένα θαύμα! Πριν από ένα μήνα το Συμβούλιο της Επικρατείας έκανε γνωμάτευση ότι η κατασκευή του εμπορικού κέντρου είναι αντίθετη στην κοινοτική οδηγία και παραβιάζει το άρθρο 24 του συντάγματος, που δεν επιτρέπει τη μείωση των κοινόχρηστων χώρων και την ανέγερση οικοδομής με συντελεστή διπλάσιο του προβλεπομένου. Το τι μέλει γενέσθαι θα το δούμε σύντομα. Ήδη βέβαια η εταιρεία δηλώνει ότι θα προχωρήσει σε ανάκληση της δωρεάς της έκτασης στο Βοτανικό προς το Δήμο Αθηναίων που πραγματοποιήθηκε προκειμένου να ολοκληρωθεί το σχέδιο διπλής ανάπλασης και σε προσφυγή στο Δημόσιο για αποζημίωση ύψους 280 εκατ. ευρώ σε περίπτωση που η οριστική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία αναμένεται έως τέλος Ιουνίου, είναι αρνητική για τα σχέδια της εταιρίας.
Ο δρόμος της διεκδίκησης των ελεύθερων χώρων στις ασφυκτικά δομημένες ελληνικές πόλεις συνεπώς άνοιξε. Τίποτα ωστόσο δε μπορεί να φέρει ουσιαστικό αποτέλεσμα εάν δε συνοδεύεται από μία ριζική αλλαγή της πολιτικής από πλευράς πολιτείας η οποία οφείλει να συγκρουστεί με τα συμφέροντα των λίγων για να εξυπηρετήσει τις ανάγκες των πολλών….
