Εκτός σχεδίου δόμηση: Νομοθετικό πλαίσιο και πραγματικότητα στην οικιστική ανάπτυξη

Εκτός σχεδίου δόμηση: Νομοθετικό πλαίσιο και πραγματικότητα στην οικιστική ανάπτυξη


Στην αντίληψη του Έλληνα πολίτη κοινό τόπο αποτελεί η αναγνώριση μίας έντονης αυθαιρεσίας στην εκτός σχεδίου οικιστική ανάπτυξη, όπως αυτή έχει διαμορφωθεί στη χώρα μας। Η αυθαιρεσία αυτή αναγνωρίζεται σε δύο επίπεδα, πρώτον τη θέση στην οποία πραγματοποιείται η δόμηση και δεύτερον το μέγεθος των κατασκευών και τους πραγματοποιημένους συντελεστές κάλυψης και δόμησης. Με αυτόν τον τρόπο συχνά αναρωτιέται κανείς 'πώς επιτράπηκε να κτισθεί αυτό εδώ ή το άλλο εκεί...' ή 'πώς είναι δυνατόν σε μία μικρή περιαστική πρώην καλλιεργήσιμη έκταση να ανεγείρονται πολυάριθμα και πυκνοδομημένα συγκροτήματα κατοικιών...'. Πράγματι ιδιαίτερα στις περιαστικές ζώνες όπου η πίεση για οικιστική ανάπτυξη είναι εξαιρετικά έντονη το φαινόμενο της υπερεκμετάλλευσης των εκτός σχεδίου περιοχών είναι συχνό. Ποιο είναι ωστόσο το νομοθετικό πλαίσιο που βρίσκεται εν ισχύ και ως προς ποια σημεία πραγματοποιούνται οι καταστρατηγήσεις του. Αυτό είναι ένα ερώτημα το οποίο δεν είναι ευρέως γνωστό και το οποίο επιχειρώ με το παρόν κείμενο να διαφωτίσω. Η εκτός σχεδίου δόμηση υπόκειται στο προεδρικό Διάταγμα 24 / 31.5.1985 (ΦΕΚ 270 Δ'), όπου με αναλυτικό τρόπο καθορίζονται οι όροι δόμησης για διάφορες κατηγορίες χρήσεων γης. Εστιάζοντας στο άρθρο 6 το οποίο αναφέρεται στην κατασκευή κατοικιών εντοπίζουμε αρχικά το όριο των τεσσάρων στρεμμάτων για των αρτιότητα των αγροτεμαχίων. Με εξαίρεση περιοχές όπου εφαρμόζονται ειδικές ρυθμίσεις, συνήθως περιαστικές ζώνες μεγάλων πόλεων όπου ισχύουν Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ), και περιοχές που έχουν χαρακτηρισθεί ως δασικές εκτάσεις, ουσιαστικά το δικαίωμα της δόμησης ισχύει παντού. Η αδυναμία αυτή του νόμου να θεσπίσει περισσότερο εξειδικευμένες ρυθμίσεις ως προς το που μπορεί να κατασκευαστεί ένα κτίσμα σε εκτός πεδίου περιοχές εξηγεί και προφανώς νομιμοποιεί την δόμηση σε περιοχές όπου η κοινή λογική θα θεωρούσε προστατευόμενες: Περιοχές κοντά στον αιγιαλό, εκτάσεις με υψηλή βλάστηση ή καλλιέργειες σε πεδιάδες και οροπέδια απομακρυσμένες από οικισμούς, κορυφογραμμές υψωμάτων σε νησιά κ.α. Ο μοναδικός περιορισμός των 4 στρεμμάτων καθιστά το νομοθετικό πλαίσιο ανεπαρκές ως προς το 'πού' πραγματοποιείται η εκτός σχεδίου δόμηση. Ερχόμαστε τώρα στο ζήτημα του 'πόσο' επιτρέπεται να ανοικοδομηθεί σε αυτές τις ιδιοκτησίες. Σε αυτήν την περίπτωση ο νόμος δείχνει ένα βαθμό ευαισθησίας επιτρέποντας κατ'ελάχιστο τα 200 τ.μ. χώρων κυρίας χρήσης, ενώ στη περίπτωση αγροτεμαχίων μεγαλύτερων των 4 στρεμμάτων η προσαύξηση δεν είναι ευθέως ανάλογη, αλλά ακολουθεί τον τύπο [200 + (Ε - 4.000) * 0,02], όπου E το συνολικό εμβαδόν. Με τον τρόπο αυτό σε ένα αγροτεμάχιο 8 στρεμμάτων αντιστοιχούν 280 τ.μ., ενώ πέραν των 8 στρεμμάτων ο συντελεστής προσαύξησης μειώνεται σε 0,01. Ως συμπέρασμα προκύπτει ότι ο νόμος περιορίζει σημαντικά το μέγεθος της δόμησης και κάλυψης ανεξαρτήτως μεγέθους ιδιοκτησίας, αλλά παράλληλα ευνοεί τις κατατμήσεις των μεγάλων ιδιοκτησιών σε μικρότερα τμήματα με εμβαδόν κοντά στο όριο αρτιότητας. Ο νόμος κάνει επίσης πρόβλεψη για τον περιορισμό των ημιυπαιθρίων χώρων καθώς απαιτεί την προσμέτρηση τους στη δόμηση τουλάχιστον στην περίπτωση ισόγειων κατοικιών, ενώ το περιορίζει το τμήμα του υπογείου που βρίσκεται πάνω από τη στάθμη του εδάφους σε 0,80μ. (έναντι 1,50 που ισχύει για τις εντός σχεδίου περιοχές. Η σημαντικότερη ωστόσο ρύθμιση για την προστασία του τοπίου είναι η απαιτούμενη ενότητα του κτίσματος, η δημιουργία δηλαδή ενός ενιαίου κτιρίου ή μικρότερων όγκων που συνδέονται όμως μεταξύ τους. Η εφαρμογή αυτής της σημείωσης του νόμου θα ελαχιστοποιούσε τη διασπορά και την αστική διάχυση καθώς θα ενοποιούσε τον ελεύθερο χώρο και θα απέτρεπε τον περαιτέρω κατακερματισμό και την δημιουργία συγκροτημάτων. Έχοντας περιγράψει το νομοθετικό πλαίσιο θα προσπαθήσω να κωδικοποιήσω τους τρόπους με τους οποίους πραγματοποιείται η καταστρατήγηση του και προκύπτει το γνωστό αποτέλεσμα: Η οικιστική ανάπτυξη στις εκτός σχεδίου περιοχές πλησιάζει σε μορφή και ένταση την εντός σχεδίου, τα ογκώδη συγκροτήματα κατοικιών διεσπαρμένων σε κανονικές αποστάσεις, κατακερματίζουν τον ελεύθερο χώρο και αποκόπτουν τη συνέχεια του φυσικού τοπίου, μικροί οικισμοί ανεγείρονται φαινομενικά στη μέση του πουθενά...

1. Δεν εφαρμόζεται η απαίτηση για την ενότητα του κτίσματος: Η υποσημείωση ότι μπορεί να υπάρχει μερική διασπορά με γνωμοδότηση της ΕΠΑΕ (Επιτροπή Πολεοδομικού & Αρχιτεκτονικού Ελέγχου) γίνεται στην πράξη κανόνας, καθώς στην πλειοψηφία των περιπτώσεων η έγκριση διασποράς των κτισμάτων δίνεται από τις αρμόδιες επιτροπές. Το 'παραθυράκι' του νόμου γίνεται κανόνας και η αυστηρότητα των επιτροπών εξαντλείται στη διατήρηση μικρών αποστάσεων μεταξύ των κτισμάτων ή επιμέρους ομαδοποιήσεις.
2. Τα κτίρια σχεδιάζονται ισόγεια με στόχο τη μεγιστοποίηση της κάλυψης και την μετατροπή τους σε διώροφα στη φάση της κατασκευής με υπερύψωση των υπογείων.
3. Οι στέγες αποτελούν εν δυνάμει χώρους προσαύξησης της δόμησης με δημιουργία κατοικήσιμων χώρων.
4. Κλειστές θέσεις στάθμευσης και άλλοι βοηθητικοί χώροι εντάσσονται στο κέλυφος του κτιρίου με στόχο την περαιτέρω επέκταση.

Τα παραπάνω στοιχεία οδηγούν συνεπώς στο σχεδιασμό τεσσάρων ή πέντε για παράδειγμα ανεξάρτητων κατοικιών (προφανώς εξαιρετικά μικρών βάση του σχεδίου καθώς είναι από 40 έως 50τ.μ.), τοποθετημένων σε κανονικές αποστάσεις στο χώρο του αγροτεμαχίου, οι οποίες στη φάση της κατασκευής προσαυξάνονται παρανόμως υπερβαίνοντας τελικά τα 100 τ.μ.. Κάθε μία έχει ανεξάρτητη πρόσβαση, μάντρα, θέση στάθμευσης, υπαίθριες κατασκευές, ενώ το ύψος μπορεί να υπερβαίνει τα 7,5 ή ακόμη και τα 9,00 μέτρα. Τι απομένει επομένως από το φυσικό τοπίο? Σε τι διαφέρει μία τέτοια οικιστική ανάπτυξη από μία εντός σχεδίου επέκταση με χαμηλό συντελεστή δόμησης της τάξης του 0,2 έως 0,4?Πώς θα θωρακίσουμε θεσμικά την εκτός σχεδίου δόμηση, προστατεύοντας το φυσικό τοπίο και τον ελεύθερο περιαστικό χώρο? Ερωτήματα ανοιχτά προς συζήτηση, ζητήματα που απαιτούν πρωτοβουλίες και αυτοκριτική από τους μηχανικούς και τις αρμόδιες επιτροπές ελέγχου...πριν είναι οι συνέπειες μη αναστρέψιμες.